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ブログ再開     2012.10.2

 

ホームページリニューアルに伴いブログを復活しました! 

よろしくお願いします!晴れ

前回までは「税理士大家の不動産投資」というテーマで書いていたのですが

今後は不動産に限らず興味のあることをダラダラと不定期に更新していきたいと思います

ということでまず再開1発目は「今、不動産投資はどうか?」ということです(笑)家

結論はズバリ 「ブツ(物件)次第」

そして以前も書きましたが何回も物件を自分の目で見て、

周辺賃貸調査を行い、スピーディーに判断する。

これが出来れば多少の失敗も取り返せるのではないか、と思うわけです

後は(不動産投資に)身を投げられるか?飛行機

バンジージャンプと同じで一度飛んでしまえば「ああ、こんなもんか」と。

ですから最初の投資はできれば小さくいきたい、ということで

「中古の区分ワンルームマンション」がおススメになるわけです

できれば生活圏の範囲で「最悪、自分の趣味の部屋にしよう」と

思えば気も楽なわけです

金額は500〜800万円くらい。

どうです、イメージ湧いてきました?

後はネットで地元の不動産屋を検索してみてください

最近の不動産業者さんは若い人も多く「後追い営業」も少ないので安心です

私は1棟専門でしたが池袋辺りにワンルームマンションあったらいいなあ〜と

思ったりします(まあ池袋は中古でも築30年以上が多いのでなかなか出物は

ないんですが)

ということで今週はここまで。 

次回は「土地値で買えますのワナ」(ああ、やっぱ不動産か・・

 

土地値のワナ        2012.10.10

たまに物件情報で「土地値!」というのがあります

 

これは要するに「更地家格」と同じ値段で建物付き物件が買えます、

 

という事です

 

まあ売主側としては「割安感」を出したいのですね

 

しかし、これは注意が必要。目

 

都心ならともかく全体的に土地が下がっている昨今、

 

本当の更地家格など売却してみないとわからないのです

 

よってそんな物件が出てみたら近くの建売物件を探して

 

そこから建物代金を差し引きして計算してみてくださいメモ

 

それはエンドユーザー価格ですからそこから10〜20%引いた金額が

 

現実的な売却可能な金額になります

 

ただ土地担保評価は出やすいので融資が付きやすい

 

よって出口戦略も立てやすいという利点もあるので

 

悪いことばかりではありません

 

まずは「実地調査」 「周辺調査」です家車(セダン)

 

  次回は「売却」についてお話します 

  

売却T     2012.10.16

この度 ある物件を「売却」する事にしました

今回はその手順を具体的にお伝えしたいと思います

売却行為はある意味、購入より大変です猫

まず不動産業者を選定して売却したい旨を話す

次に希望売却金額を伝え決定する

借入をしている場合は銀行に返済、抹消登記について相談する

 

最後に「決済」となりますが

 この「売却活動」から「契約」に至るまでが大変です

 

一番大事なのは「値付け」です目

 

基本的には自由ですが高すぎると当然お客さんが付きませんふらふら

ただ安すぎると売却後に「もっと高く売れたのでは。」と後悔しますがく〜(落胆した顔)

よって売却可能金額を業者さんと話し「売出金額」は相場より少し高めにして

 「落とし所」(最終的に売ってもいい金額)を決めて売出します

 

  次回は「売却U」です

   

売却U      2012.10.23            

「売り出し」 そこから先はひたすら「待ち」です時計

(内見のためのカギは仲介業者さんに預けておきましょう)

 

さらに要求されるであろう資料(現賃貸借契約書、修繕履歴、固定資産税明細書、

 毎月かかる管理費、その他設備など)を準備して待ちますfax to

 

そして早ければ数週間、遅ければ半年くらいに突然「指値」が入り動き出します

 

金額がよほどかけ離れていなければ話を進めてもらいましょう

 大体最初に来た話が結果的に一番条件がいい場合が多いのです

 多少の妥協は必要です 決して欲張ってはいけませんふらふら

 

あまり欲張ると仲介業者さんの熱も冷めて真面目に仲介してくれなくなります

 

そして諸条件などをクリアすると晴れて「契約」となります次項有

 

「契約」が完了してから決済までは特にやることはありません

まあ「ローン条項」を付けている場合、ローンが流れないように祈る事くらいです

 

あと借り入れをしている銀行にはキチンと「抹消と全額返済」のお話をしておきましょう

 「どうせ返すから最後でいいや」てな感じだと今後の融資に響きます

 

 返すだけでなくちゃんと事情も話していい関係を築いておきましょう

銀行にとっては一括返済されることはいいことではないのです。

 

そしていざ「決済」 

大体買主の融資銀行で1〜2時間かけて行われます

着金確認して無事全て完了

 

仲介業者さんに手数料を払って必ず熱く「お礼」を言いましょう

 

「手数料が高い」ということもありますが

 「オール オア ナッシング」の世界であることを考えれば

 決して高いものではありません(安くもありませんが(笑)

 

いい関係を築いておけば「次」に「いい情報」をくれる可能性も広がりますからね。わーい(嬉しい顔)

 

 

売却V                2012.11.7

 

「契約」が完了してから決済までは特にやることはありません眠い(睡眠)

 まあ「ローン条項」を付けている場合、ローンが流れないように 祈る事くらいです

 

あと借り入れをしている銀行にはキチンと「抹消と全額返済」のお話をしておきましょう

 「どうせ返すから最後でいいや」てな感じだと 今後の融資に響きます目

 

返すだけでなくちゃんと事情も話していい関係を築いておきましょう

 銀行にとっては一括返済されることはいいことではないのです。

 

そしていざ「決済」 

 

無事買主の融資銀行で決済。

 

仲介業者さんに手数料を払って必ず熱く「お礼」を言いましょう

 「手数料が高い」ということもありますが

 「オール オア ナッシング」の世界であることを考えれば

 決して高いものではありません(安くもありませんが(笑)

 

いい関係を築いておけば「次」に「いい情報」をくれる可能性も広がります手(チョキ)

 

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